The Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), or Real Estate Wealth Tax, is one of the most debated elements of the French tax system. Initially conceived as a tool for tax justice, in practice it has proven to be complex to administer and often falls short of its intended purpose. For the government, the IFI represents a marginal source of revenue; for taxpayers, it is frequently an unexpected but significant cost — or for some, a tax that can be bypassed altogether. How is this tax calculated? Why is it perceived so differently? And how effective is it, really?
IFI: Hard to Calculate, Easy to Miss
On paper, the IFI seems simple: it applies to the total value of real estate owned by a taxpayer, if it exceeds €1.3 million. In reality, however, calculating it is far more complex:
- Property valuation is one of the most subjective components. The French real estate market is volatile, and the difference between cadastral value, market price, and actual sale value can reach tens of percent. This leaves room for tax optimisation strategies.
- Taxable base: The IFI does not include liquid assets (such as shares, bonds, or bank accounts), which distinguishes it from classic wealth taxes in other countries — and is a key point of controversy. Furthermore, some property owners use corporate structures to hold real estate, thereby avoiding direct inclusion in the taxable category.
- Debt considerations: While in theory mortgage debt reduces the taxable base, numerous limitations and exclusions apply, reducing its actual impact and enabling further tax planning opportunities.
Does €2.4 Billion Make a Difference for the State?
In 2023, the IFI generated €2.4 billion in revenue — less than 0.5% of France’s €516 billion national budget. Compared to other taxes, its weight is negligible:
- Income tax brings in over €100 billion annually.
- VAT (TVA) contributes over €200 billion and is the main source of public financing.
The logical question: is it worth maintaining such a complex tax for such a minor return?
A Tax Perceived Differently: From Compliance to Evasion
Attitudes toward the IFI vary depending on the taxpayer’s profile.
French vs. Foreign Property Owners
French residents — especially those with their main home in France — tend to declare their assets properly, largely out of fear of penalties. But the situation is quite different for non-residents:
- Many simply don’t declare the tax. If the property owner lives abroad and has no other tax obligations in France, the tax authority often lacks the means to monitor them.
- Offshore structures: Holding property through foreign companies (particularly in Luxembourg or the British Virgin Islands) enables avoidance of IFI, as the tax is levied on individuals, not companies.
- Lack of enforcement tools: The French tax administration does not always have effective instruments to monitor foreign owners of high-end property, especially if they have no economic presence in France.
Wealth Tax Elsewhere: Spain and Argentina
Other countries also have wealth taxes, but they’re often broader in scope than France’s IFI.
- Spain: The Impuesto sobre el Patrimonio is a progressive tax ranging from 0.2% to 3.5% of total assets. Unlike the IFI, it covers all types of assets — including bank accounts, stocks, bonds, and investments. This allows Spanish authorities to better assess the full wealth of a taxpayer.
- Argentina: Argentina levies a progressive wealth tax of up to 2.25% on the largest fortunes. As in Spain, it includes all asset types. The Argentine tax authorities closely monitor asset declarations, which makes enforcement more efficient (though more intrusive).
In comparison, the French IFI is limited to real estate, making it lighter in theory — but its narrower scope also weakens its efficiency and reach.
Why Have So Many Countries Abolished Wealth Taxes?
Several countries that once had wealth taxes eventually abolished them due to their negative economic effects. These include:
- Germany: Repealed the tax in 1997.
- Sweden: Abolished it in 2007, citing capital flight.
- The Netherlands: Replaced it with a tax on capital income, which is easier to administer and harder to avoid.
The primary reason for repeal was the outflow of capital and the emigration of wealthy residents. Taxing high-net-worth individuals often incentivises them to move assets abroad, ultimately reducing domestic investment and long-term tax revenues.
The Future of IFI: Reform or Abolition?
The IFI remains a topic of ongoing debate. Some argue it should be reformed to prevent evasion and improve efficiency. Others call for its outright elimination, fearing it discourages investment.
The question remains open:
Should the French real estate wealth tax be restructured — or simply abolished?
This article was written under the sole responsibility of its author.
Original article in Russian :
Налог на недвижимое состояние (IFI) во Франции: экономический инструмент или бессмысленная нагрузка?
Налог на недвижимое состояние (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) — один из самых спорных налогов французской системы. Задумывавшийся как инструмент налоговой справедливости, он на практике стал сложным для администрирования и далеко не всегда выполняет свою первоначальную функцию. Для государства IFI является маргинальным источником дохода, для налогоплательщиков — часто неожиданной, но значительной тратой, а для некоторых — просто налогом, который можно игнорировать. Как рассчитывается этот налог, почему его воспринимают по-разному, и насколько он вообще эффективен?
IFI: сложно вычислить, легко не заметить
На бумаге IFI кажется простым: налогом облагается совокупная стоимость недвижимости, принадлежащей налогоплательщику, если она превышает 1,3 миллиона евро. Однако на практике его расчет оказывается куда более сложным:
• Оценка стоимости недвижимости — один из самых субъективных параметров. Рынок недвижимости во Франции нестабилен, и разница между кадастровой стоимостью, рыночной ценой и ценой, по которой объект мог бы реально продаться, может достигать десятков процентов. Это создает простор для налоговой оптимизации.
• Определение базы налогообложения — IFI не учитывает ликвидные активы (акции, облигации, банковские счета), что уже делает его спорным по сравнению с классическим налогом на состояние в других странах. Более того, некоторые владельцы регистрируют недвижимость через корпоративные структуры, что позволяет избежать прямого попадания в категорию облагаемых налогом лиц.
• Долговая нагрузка — хотя в теории задолженность по ипотеке уменьшает налогооблагаемую базу, на практике введены многочисленные ограничения, исключающие часть долгов из расчетов. Это, опять же, создает пространство для манипуляций.
Приносят ли 2,4 миллиарда евро выгоду государству?
IFI в 2023 году принес 2,4 миллиарда евро — на фоне 516-миллиардного бюджета Франции это менее 0,5 % налоговых поступлений. По сравнению с другими налогами его значение незначительно:
• Подоходный налог приносит более 100 миллиардов евро ежегодно.
• НДС (TVA) приносит свыше 200 миллиардов евро, являясь основным источником финансирования бюджета.
Логичный вопрос: имеет ли смысл столь сложный в администрировании налог, если он приносит так мало?
Различные подходы к налогу: от строгого соблюдения до полного игнорирования
Отношение к IFI зависит не только от налоговой нагрузки, но и от статуса владельца недвижимости.
Французы vs. иностранцы
Французские налогоплательщики, особенно те, у кого основное жилье находится во Франции, часто добросовестно декларируют свои активы, опасаясь санкций. Однако среди иностранных владельцев недвижимости ситуация совершенно иная:
• Многие попросту не декларируют налог. Если владелец недвижимости живет за границей и у него нет других налоговых обязательств во Франции, налоговые органы не всегда имеют механизмы контроля.
• Офшорные структуры. Владение недвижимостью через зарубежные компании (особенно зарегистрированные в Люксембурге или на Британских Виргинских островах) позволяет уйти от IFI, поскольку налог уплачивается на уровне корпоративной структуры, а не физического лица.
• Сложность контроля. Французская налоговая служба не располагает эффективными инструментами для проверки всех иностранных владельцев элитной недвижимости, особенно если они не ведут никакой иной экономической деятельности во Франции.
Испания и Аргентина: налог на состояние в других странах
Налоги на состояние существуют в разных странах, но не везде они сосредоточены исключительно на недвижимости. В некоторых странах такие налоги даже более высоки, чем во Франции:
• Испания. В Испании существует прогрессивный налог на состояние — “Impuesto sobre el Patrimonio”, который варьируется от 0,2 % до 3,5 % в зависимости от стоимости активов. В отличие от Франции, испанский налог касается не только недвижимости, но и всех активов, таких как банковские счета, акции, облигации и другие инвестиции. Эта система предоставляет налоговым органам больше возможностей для учета всего имущества налогоплательщика.
• Аргентина. В Аргентине действует прогрессивный налог на состояние, который может достигать 2,25 % для самых крупных активов. Как и в Испании, этот налог охватывает все виды активов, а не только недвижимость. В Аргентине налоговые органы строго контролируют декларации, что может быть как плюсом, так и минусом в плане эффективности сбора.
Во Франции IFI ограничен исключительно недвижимостью, что делает его менее обременительным, чем налог на состояние в Испании или Аргентине, где охватываются все активы. Однако, с другой стороны, более широкий спектр объектов налогообложения в этих странах помогает создать более стабильный и универсальный механизм сбора налогов.
Почему многие страны отказались от налога на состояние?
Ряд стран, ранее вводивших налог на состояние, отказались от него из-за его негативного влияния на экономику. Среди них:
• Германия упразднила его еще в 1997 году.
• Швеция отказалась от него в 2007 году, заявив, что налог только стимулирует отток капитала.
• Нидерланды заменили налог на состояние налогом на доходы от капитала, который проще администрировать и сложнее избежать.
Основная причина отмены — отток капитала и эмиграция состоятельных граждан. Налогообложение крупного капитала побуждает инвесторов и предпринимателей переводить активы в другие юрисдикции, что в долгосрочной перспективе снижает налоговые поступления и инвестиции внутри страны.
Будущее IFI во Франции: реформа или отмена?
IFI продолжает оставаться предметом обсуждений. Одни считают, что его следует реформировать, чтобы избежать уклонения от уплаты и сделать его более эффективным. Другие настаивают на полной отмене, чтобы не демотивировать инвесторов.
Вопрос остается открытым: должен ли Французский налог на недвижимость меняться или исчезнуть вовсе?
